Fészekrakás – 1. rész

Ingatlanvásárlás előtt sok szempontot kell mérlegelni. Összegyűjtöttük, mire érdemes odafigyelni, hogy minél zökkenőmentesebb legyen az új otthonba való költözés.

Rá kell szánni az időt a megfelelő otthon megtalálására, és ha már úgy tűnik, hogy meg van az igazi, még mielőtt bármit is aláírnánk, vagy bármilyen módon is elköteleznénk magunkat, a tulajdoni lapot is ellenőrizni kell, ebből kiderülhet ugyanis, hogy valóban megszerezhető-e az ingatlan.

A tulajdoni lap

Ha ingatlant vásárolna, még a szerződéskötés előtt győződjön meg róla, hogy az ingatlan valóban az eladó(k) tulajdonában van, és az eladó(k) ingatlanról való rendelkezési jogát nem korlátozza vagy zárja ki semmi.

A helyrajzi szám és a pontos cím ismeretében a földhivataltól 6250 Ft-ért kikérhető a hiteles tulajdoni lap, amelyen megtalálhatóak egy-egy lakás vagy ház hivatalos adatai. Azonban ügyvédek vagy közjegyzők az interneten keresztül olcsóbban és gyorsabban elérhetik az online földhivatali nyilvántartást, és az általuk elérhető nem hiteles tulajdoni lap is tökéletesen alkalmas arra, hogy megállapítsuk, van-e bármi akadálya az ingatlanszerzésnek.

A széljegyeket, vagyis a még be nem jegyzett kérelmeket mindjárt a tulajdoni lap elején találjuk. Az első rész tartalmazza az ingatlan legfontosabb jellemzőit (hol van, milyen besorolású, stb.), a második rész pedig a tulajdonosok adatait. A harmadik részben az ingatlanhoz kapcsolódó jogok és terhek (pl. jelzálogjog, végrehajtási jog, haszonélvezet, szolgalmi jog) vannak felsorolva.

Ha beleszerettünk egy ingatlanba, ami jelzálogjoggal terhelt, akkor az a kérdés, hogy ehhez kapcsolódóan elidegenítési és terhelési tilalom is bejegyzésre került-e? Ilyen esetben ugyanis a jogosult hozzájárulása nélkül nincs lehetőség az ingatlan értékesítésére, csak ha az kiváltásra kerül a vásárláskor.

A tulajdoni lapon szereplő teher (pl. kölcsön) az eredeti követelés összegét mutatja, ezért ellenőrizni kell, hogy az adott időpontban mennyi még a fennálló tartozás. Ehhez az eladó bankjától kell egy igazolást bekérni. Ez további kérdéseket is felvet. Például, az adós vissza tudja-e önerőből fizetni a tartozását vagy az első vételárrészletből tenné meg? Van-e az eladónak másik ingatlana, amire inkább átvinné a terhet?

A foglaló

A szerződés meghiúsulásáért felelős fél az adott foglalót elveszíti, a kapott foglalót pedig kétszeres összegben fizeti vissza. Ha a szerződés egyik félnek sem felróható okból hiúsul meg, a megfizetett foglaló összege visszajár. A foglaló összege a vételárba beleszámít.

Ha látjuk a tulajdoni lapon, hogy kik az ingatlan tulajdonosai, velük tárgyaljunk! Általában nem elegendő csak az egyik tulajdonostárssal megállapodni, hisz a tulajdonostársak érdeke más és más lehet. Ha haszonélvező is van, akkor az ő hozzájárulása is szükséges.

A leggyakrabban ún. vételi szándéknyilatkozatot íratnak alá az ingatlanközvetítők a vevőkkel, amely már tartalmazza azokat a feltételeket (vételár, fizetés módja, ütemezése stb.) amelyeket a szerződésben kívánnak rögzíteni. A szándék megerősítéseként foglaló átadására is sor szokott kerülni.

Előleget vagy foglalót érdemes előre fizetni?

Az ügylet meghiúsulása esetén a jogkövetkezményeket tekintve különbség van az előleg és a foglaló között. Ugyanis az előleg, ha nem jön létre az adásvételi szerződés, visszajár, mindenféle levonástól mentesen. A foglalónak viszont már (a fentebb írtak szerint) vannak szankciós jellegű jogkövetkezményei.
Komolyabb vételi szándékot foglalóval szokás megerősíteni, azonban ha az ügylet még bizonytalan, inkább előleget érdemes adni.

Fizetés ütemezése

Ha a teljes vételár kifizetése nem történik meg az ingatlan adásvételi szerződésének aláírásakor, az eladó a szerződésben a tulajdonjogát a teljes vételár kifizetéséig fenntarthatja (tulajdonjog-fenntartással történő eladás) vagy kérheti a tulajdonjog bejegyzésének függőben tartását.

Mindkettő célja megvédeni a vevőt attól, hogy az ingatlanra az ő tulajdonjogának bejegyzése előtt valaki más is tulajdonjogot szerezhessen, az eladót pedig attól, hogy a teljes vételár kifizetése előtt lemondjon a tulajdonjogáról.

A tulajdonjog függőben tartása nagyobb védelmet ad a vevőnek, hiszen így végrehajtási jogot sem lehet bejegyezni az ingatlanra abban az időben, amíg a kifizetés megtörténik.

Az eladók akkor adják meg a bejegyzéshez szükséges hozzájáruló nyilatkozatot, ha a vevő kifizette a teljes vételárat. (Ezt a nyilatkozatot általában az eljáró ügyvéd letétbe veszi.)

Információátadás

Az eladó – az adásvétel megkötése előtt – köteles tájékoztatni a vevőt a lakás lényeges tulajdonságairól és a kapcsolatos fontos követelményekről, így az arra vonatkozó esetleges jogokról és terhekről. Köteles továbbá az ilyen körülményekre, illetőleg jogokra és terhekre vonatkozó okiratokat a vevőnek átadni. Ilyen okirat lehet társasház esetében a társasház tagjainak jogait és kötelességeit tartalmazó alapító okirat, vagy a házirend, illetve a lakás tervrajzai.

Amennyiben az eladó olyan lényeges körülményekről nem tájékoztatja a vevőt, amelyek ismeretében az nem vette volna meg a lakást, a vevő a vételár mérséklését követelheti, illetve súlyos esetben el is állhat a már megkötött szerződéstől, a teljes vételárat és kárainak megtérítését követelheti az inkorrekt eladótól.

Ez vonatkozik arra az esetre is, ha a vevő csak utólag értesül arról, hogy tulajdonszerzését más, harmadik személynek a lakásra való joga korlátozza, vagy akadályozza (pl. nem az eladó volt a tulajdonos, vagy a lakásban bérlő is van, akiről a vevő nem tudott).

Milyen szabályok vonatkoznak az előszerződésre?

A felek megállapodhatnak abban, hogy későbbi időpontban kötnek egymással szerződést. Az előszerződést az adásvételi szerződésre előírt alakban kell megkötni.

Az előszerződés megkötésének ténye az ingatlan-nyilvántartásban nem kerülhet feljegyzésre, azonban az előszerződés alapján a felek kötelesek a szerződést megkötni. A szerződés megkötésének elmaradása esetén a bíróság bármelyik fél kérelmére a szerződést létrehozhatja és tartalmát megállapíthatja.

Írásunk 2. részét ITT olvashatja el!

Cikkünk tájékoztató jellegű, a teljesség igénye nélkül készült. Ingatlanvásárlás előtt tájékozódjon ügyvédjénél. Amennyiben további kérdései lennének, keresse fel a www.ugyvedmediator.hu weboldalt, vagy hívja a következő telefonszámot: +36-30/989-7662.

Dr. Frei Anita
ügyvéd, mediátor

Rovat: KiemeltMunka és gyerek

Címkék: , , , ,

A szerzőről

Kommentelés lezárva.


A honlapon található információk célja az egészségügyi ismeretek bővítése,
és szükség esetén nem helyettesíti a gyógyszerész, az orvos vagy más szakember felkeresését!
A kockázatokról és mellékhatásokról olvassa el a betegtájékoztatót, vagy kérdezze meg kezelőorvosát, gyógyszerészét!